Reforma tributária muda regras do aluguel: veja como fica para pessoas físicas e jurídicas

A reforma tributária do consumo muda a tributação das operações de aluguel de imóveis. Para a pessoa física, o enquadramento no IBS e na CBS depende da receita com locações e do número de imóveis envolvidos. Para a pessoa jurídica que apura os dois tributos pelo regime regular, aplicam-se as regras do setor imobiliário, sem os limites de receita e quantidade de imóveis previstos para o locador pessoa física. A mudança não substitui o Imposto de Renda sobre os aluguéis. 

Pessoa física: quando o aluguel entra no IBS e na CBS?

Pelo art. 251 da Lei Complementar nº 214/2025, o locador pessoa física é enquadrado no regime regular quando, no ano-calendário anterior, atende a dois critérios ao mesmo tempo: as operações de locação, cessão onerosa ou arrendamento envolveram mais de três imóveis distintos e a receita total dessas operações superou o limite legal. A lei fixou o valor-base em R$ 240 mil, sujeito a atualização mensal pelo IPCA. Assim, para verificar o enquadramento em 2027 por esse critério, é preciso conferir as operações de 2026 e usar o limite atualizado aplicável. 

Também é possível entrar no regime no próprio ano-calendário. O regulamento da CBS e o regulamento do IBS preveem essa hipótese quando a receita supera em mais de 20% o limite atualizado e as operações envolvem mais de três imóveis distintos. O que se conta são os imóveis, não o número de contratos: sucessivas locações do mesmo apartamento não transformam uma unidade em vários imóveis. 

Pessoa jurídica: como funciona a tributação da locação?

Na locação sujeita ao regime específico de bens imóveis, as alíquotas de IBS e CBS têm redução de 70%. Isso significa que se aplicam 30% das alíquotas que seriam cabíveis no período, e não uma alíquota fixa sobre o aluguel. Nos contratos para uso residencial, há também um redutor social: o valor-base de R$ 600 por imóvel, por mês, corrigido pelo IPCA, é deduzido da base de cálculo até o limite dessa base. O redutor não se aplica ao aluguel comercial. Essas regras também alcançam a pessoa física enquadrada no regime regular, quando a operação se qualifica. 

A locação residencial por até 90 dias ininterruptos segue outra regra: quando o locador é contribuinte do regime regular, a operação recebe o tratamento de hotelaria para fins de IBS e CBS. Para a pessoa física, anunciar o imóvel em uma plataforma ou alugá-lo por temporada não gera, por si só, o enquadramento. Essas receitas, porém, contam na verificação dos limites aplicáveis. 

Contratos antigos podem ter regime de 3,65%

O art. 487 da lei permite que contribuintes com determinados contratos por prazo determinado, firmados até 16 de janeiro de 2025, optem pelo recolhimento conjunto de IBS e CBS de 3,65% sobre a receita bruta recebida. Nos contratos residenciais elegíveis, a opção vale até o fim do prazo original ou até 31 de dezembro de 2028, o que ocorrer primeiro. Nos não residenciais, pode valer pelo prazo original, desde que sejam atendidos os requisitos de comprovação da data e de registro ou disponibilização do contrato previstos na legislação. 

A comparação com o regime regular deve ser feita contrato a contrato. Quem exerce a opção não pode usar o redutor social nem apropriar créditos de IBS e CBS relativos às operações ligadas ao imóvel submetido ao regime opcional. Por isso, comparar apenas o percentual de 3,65% com a alíquota reduzida da locação não mostra, sozinho, qual será o custo tributário. 

O que continua valendo para o Imposto de Renda?

Para o locador pessoa física residente no Brasil, o aluguel pago por outra pessoa física continua sujeito às regras do Carnê-Leão, mesmo quando uma imobiliária intermedeia o pagamento. Se o locatário for uma empresa, aplicam-se as regras de retenção na fonte. Para o locador pessoa jurídica, a receita de aluguel continua sujeita às regras de IRPJ e CSLL do regime de tributação adotado. Os limites de imóveis e de receita da reforma servem para o enquadramento no IBS e na CBS; não são faixas de isenção do Imposto de Renda. 

Na transição, 2026 é o ano de teste, com dispensa de recolhimento de IBS e CBS para os contribuintes que cumprirem as obrigações acessórias aplicáveis. Em 2027, PIS e Cofins são extintos, a CBS passa à etapa seguinte de cobrança e o IBS permanece com alíquota de transição. Para o fechamento de 2026, o trabalho contábil é separar as receitas por locador e imóvel, identificar os contratos de temporada e verificar quais contratos antigos podem se enquadrar na opção de 3,65%.