Incidência do ISS e do IBS sobre intermediação imobiliária: conflitos, lacunas e papel do STJ

A reforma tributária, consolidada pela Emenda Constitucional 132/2023 e regulamentada pela Lei Complementar 214/2025, inaugurou um dos mais profundos rearranjos do sistema tributário nacional desde a Constituição de 1988. Para o mercado imobiliário, as mudanças são especialmente relevantes: a tributação de serviços relacionados à compra, venda, locação e intermediação de imóveis passa por uma transição que, longe de simplificar, criou novas zonas de conflito interpretativo.

Entre os temas que emergem com força nesse novo cenário, a incidência do ISS — ainda vigente no período de transição — e do IBS sobre a atividade de intermediação imobiliária merece atenção especial. A questão não é nova: o STJ já havia se debruçado sobre ela em julgamentos anteriores, firmando entendimento sobre o conceito de “serviço” para fins de tributação. Mas a reforma tributária reabriu o debate ao redefinir a base sobre a qual o novo imposto incidirá.

Este artigo analisa o estado atual da controvérsia, os pontos em que a LC 214/2025 avançou e aqueles em que as lacunas persistem, com foco nos impactos práticos para corretoras, incorporadoras e gestoras imobiliárias que operam em escala.

ISS sobre intermediação imobiliária e jurisprudência do STJ

A atividade de intermediação imobiliária — exercida por corretores, imobiliárias e plataformas digitais de compra e venda — sempre gerou debate quanto à sua natureza jurídica para fins tributários. Trata-se de serviço puro, de atividade mista, ou de operação que envolve obrigação de resultado?

O STJ, ao longo dos anos, consolidou o entendimento de que a corretagem imobiliária se enquadra como serviço para fins de incidência do ISS, conforme o item 10.05 da lista de serviços anexa à LC 116/2003. A discussão mais relevante girava em torno do local de incidência do imposto — se o ISS seria devido ao município onde o serviço foi contratado ou ao município onde o imóvel está situado.

Em julgamento paradigmático, o STJ firmou que, para a intermediação imobiliária, o ISS é devido ao município onde o serviço é efetivamente prestado — o que, na prática, corresponde ao local do estabelecimento do corretor ou da imobiliária, e não ao município onde o imóvel se localiza. Essa definição parecia encerrar a controvérsia. Não encerrou.

A digitalização do setor acrescentou uma camada de complexidade. Plataformas imobiliárias que operam em múltiplos municípios simultaneamente — agregando anúncios, conectando compradores e vendedores, processando contratos digitalmente — passaram a questionar qual seria o “local de prestação do serviço” em operações que não têm, por definição, uma localização física precisa.

O STF, em julgamento anterior à reforma, já havia sinalizado que o conceito constitucional de “serviços de qualquer natureza” deve ser interpretado de acordo com o Direito Privado — especificamente, como obrigação de fazer, em oposição à obrigação de dar. A intermediação imobiliária, nesse contexto, é inequivocamente obrigação de fazer. Mas o que ocorre quando a plataforma digital também processa pagamentos, guarda documentos, executa due diligence ou gerencia contratos? A linha entre serviço e produto digital nunca foi tão difusa.