ITBI sobre integralização de imóveis em PJs: limites da atuação municipal e da legislação

A integralização de capital em pessoas jurídicas é um requisito para a construção adequada de uma empresa. E em estruturações societárias, tais quais as chamadas holdings familiares e suas derivadas, mesmo em empresas cujo objeto social é o controle ou administração de outras, torna-se um ponto crucial a ser analisado.

O dispêndio financeiro pelo contribuinte foi afastado pelo legislador constituinte com a previsão no artigo 156 da Constituição, especialmente em seu §2, inciso I, cuja redação é cristalina:

I – não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão de bens ou direitos decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil.

Há uma cultura desenhada no Judiciário brasileiro e na atuação do Executivo em contradizer ou, ao menos, levantar questionamentos já ponderados pelo constituinte. Essa tendência, além de nociva, em muito contribui para a litigiosidade das questões em ramo tributário. Essa área já é carregada de complexidades inerentes e em constante atualização.

Se não bastasse a escrita literal do legislador, a realidade jurídica apresenta-se de outro modo: municípios não satisfeitos com a fixação legal iniciaram cobranças de ITBI sobre a diferença entre o valor da aquisição e o valor atual de mercado.

 

Definição da base de cálculo do ITBI

A instabilidade jurídica fez nascer três discussões em instâncias superiores de grande relevância.

O Tema 1.113/STJ, cujo acórdão encontra-se publicado e a tese fixada, define como base de cálculo do ITBI o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado; o valor da transação declarado pelo contribuinte que goza de presunção de que é condizente com o valor de mercado.

Ademais, ficou fixado que o valor vinculado ao IPTU não traz verossimilhança para a casuística e, ainda, que a municipalidade não poderá arbitrar a base de cálculo do referido imposto com valor de referência unilateral.

Já os Temas 796 e 1.348 do STF merecem destaque por sua atualidade e pela proximidade com a pauta de julgamento. Enquanto o Tema 796 fixou o alcance da imunidade do imposto, o qual não atinge o excedente do limite do capital social a ser integralizado, o segundo, ainda aguardando decisão, Tema 1.348, também discute o alcance da referida imunidade do §2, I do artigo 156, CF/88, contudo, como uma continuidade da discussão anterior.

O Tema 1.348 do STF guarda estrita relação e preocupação dos contribuintes, pois discute se há imunidade para a transferência de bens e direitos em integralização de capital social quando a atividade preponderante da empresa é compra e venda ou locação de bens imóveis.

 

Retomada de julgamento favorável ao contribuinte

Aqui resta a esperança do contribuinte.

O julgamento está previsto para retornar entre os dias 20 e 27 de março de 2026, considerando já haver placar favorável ao contribuinte, especialmente, pelo voto do ministro Marco Aurélio, cujo entendimento é pela natureza incondicionada da atividade preponderante da empresa.

É de salientar já existir na jurisprudência nacional decisões em favor do contribuinte, sendo como exemplo o recente acórdão publicado em novembro de 2025 pelo Tribunal de Justiça de Mato Grosso do Sul, na Apelação Cível: 0801042492022812004, Ribas do Rio Pardo, Relator.: Des . Luiz Tadeu Barbosa Silva, Data de Julgamento: 15/11/2025, 4ª Câmara Cível, Data de Publicação: 18/11/2025

Entre o entendimento firmado pelo colegiado, determinou-se de que não é necessário a correspondência entre o valor do imóvel e o valor do capital social subscrito. Outrossim, não poderá incidir o ITBI sobre a diferença entre o valor declarado e o valor do imóvel, desde que todo o bem seja destinado à integralização do capital social.

 

No presente caso, saiu o contribuinte vencedor e espera-se o mesmo resultado no julgamento pelo Supremo Tribunal Federal.